Beperking uitbetaling derdengelden bij onroerendgoedtransacties
In het kader van de fraudebestrijding is het belangrijk dat de geldstromen helder verlopen. Strakkere regels over het uitbetalen van gelden vanuit de derdenrekening geven duidelijkheid in de geldstroom vanuit het notariskantoor. Dit voorkomt belastingfraude en andere malafide praktijken. Het bestuur van de KNB heeft een nieuwe beleidsregel ingesteld die per 1 januari 2008 in werking treedt. De beleidsregel betreft een beperking voor de notaris bij de uitbetaling van gelden aan derden bij onroerendgoedtransacties. De beleidsregel geldt voor iedere notaris.
Beleidsregel
Bij onroerendgoedtransacties betaalt de notaris alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte (persoon of instantie die in de akte genoemd wordt) en recht heeft op de uitbetaling, op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd.
In de meeste gevallen is de rechtshandeling een overdracht (van een woning) en heeft de verkoper recht op de koopsom. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) de koopsom moet worden gebruikt om bepaalde schulden (van de verkoper) te voldoen. In zo een geval mag de notaris aan een andere partij dan de verkoper uitbetalen.
Aanbeveling
Het bestuur van de KNB heeft aanbevolen deze regel ook toe te passen bij alle overige notariële transacties.
Toelichting
Bij een onroerendgoedtransactie is de notaris verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de verkoper.
Het bedrag moet worden overgemaakt naar een rekeningnummer van verkoper bij een bank zoals bedoeld is in de Wet op het financieel toezicht of een bank in het land waar de verkoper zijn woonplaats heeft.
Uitzonderingen
Onder bepaalde omstandigheden mag op de beleidsregel een uitzondering worden gemaakt. Het meest sprekende voorbeeld is de hypotheekhouder en de beslaglegger (schuldeiser) op de onroerende zaak die moeten worden voldaan op basis van de koopovereenkomst (levering vrij van inschrijvingen). Ook beslag onder de notaris leidt tot uitbetaling aan een ander dan de verkoper, namelijk de deurwaarder.
Als uitzonderingen worden genoemd:
Betalingen naar aanleiding van een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op de onroerende zaak of die onder de notaris is;
Betalingen in opdracht van de verkoper, mits dit betreft een betaling:
- aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars;
- aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan;
- aan semi-overheden (denk aan NS, Schiphol, Havenbedrijf Rotterdam; nutsbedrijven);
- aan een woningbouwcorporatie;
- aan een door het AFM of gelijkwaardig buitenlands instituut gesanctioneerde instelling;
- aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie;
- aan de bemiddelaar, mits het een gebruikelijke courtage of honorarium (exclusief btw en advertentiekosten) betreft;
- aan de taxateur, mits het een gebruikelijk honorarium betreft;
- aan de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw voor zo ver het vervallen termijnen betreft;
- aan een collega notaris.
Uitgezonderde betalingen: nauw verband met transactie
De uitgezonderde betalingen betreffen schulden die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.
Zo kan worden gedacht aan een boete die is verbeurd aan de gemeente in het kader van een antispeculatiebeding of voorkeursrecht en aan achterstallige schulden bij de Vereniging van Eigenaars of in verband met een erfpachtscanon of retributie.
Ook is mogelijk dat de notaris geld uitbetaalt aan een andere notaris in verband met een samenhangende transactie. De bemiddelingskosten kunnen worden uitbetaald aan de bemiddelaar. Een gebruikelijke courtage ligt rond de 2%, exclusief btw en gebruikelijke advertentiekosten. Het stellen van een grens voorkomt dat deze post oneigenlijk wordt gebruikt voor het overboeken van gelden naar derden. Uiteraard mag dit niet alsnog via een achterdeurtje gebeuren door middel van onwaarschijnlijk hoge advertentiekosten.
Het bovenstaande betekent dat het de notaris niet is toegestaan van de opbrengst andere leningen dan die van de hypotheek af te lossen of openstaande schulden te voldoen.
Evenmin mag geld worden overgemaakt onder het mom van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd. Bijvoorbeeld: Als beide partijen evenveel recht hebben op het gezamenlijke eigendom (ieder voor de helft) mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald. Als de beide partijen (in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving) anders zijn overeengekomen, dan mag die verrekening worden uitbetaald. Deze verrekening moet kunnen worden aangetoond uit een door beide partijen ondertekend stuk.
Ook mag bij een overdracht door een dochtermaatschappij de opbrengst niet naar de holding of een andere dochter worden overgemaakt. Dit geldt ook bij buitenlandse rechthebbenden.
NB: De beleidsregel ziet niet op het aflossen van schulden door de notaris indien dit als voorwaarde is gesteld door de hypothecaire kredietverstrekker. Het betreft dan schulden van de koper/hypotheekgever of de hypotheekgever sec bij een losse hypotheek.
Toepassen beleidsregel
Ongetwijfeld zullen er nog uitzonderingen zijn die niet hieronder zijn vermeld, maar daar wel onder horen te vallen. In dat geval benadrukt het bestuur van de KNB dat het van belang is dat de notaris zich de strekking van de beleidsregel realiseert en daarnaar handelt:
Het behoort niet tot de taak van de notaris als overboekingskantoor op te treden voor een cliënt. De cliënt ontvangt van de notaris de opbrengst en moet daarmee zelf zijn betalingen doen. Op deze wijze blijft de betalingsstroom vanuit het notariskantoor helder en inzichtelijk.
Het bestuur beveelt aan op elke afrekening te vermelden naar welke bankrekeningnummer(s) geld wordt overgeboekt.
